A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai reduzir de forma drástica o generoso regime micro‑BIC que impulsionou os aluguéis de temporada mobiliados, alterando o equilíbrio entre locações sazonais e moradia de longo prazo.
A revolução fiscal discreta que mira os aluguéis de curta duração
Durante anos, explorar um imóvel de férias na França foi, do ponto de vista tributário, um negócio bastante confortável. Pelo regime micro‑BIC aplicável a locações turísticas mobiliadas não classificadas, proprietários podiam faturar até €77,700 por ano e, ainda assim, contar com um abatimento fixo de 50% sobre a receita bruta de aluguel. Na prática, apenas metade do que entrava era considerada para cálculo do imposto de renda e das contribuições sociais. Com isso, um pequeno apartamento à beira‑mar anunciado no Airbnb podia parecer bem mais vantajoso do que uma locação de longo prazo.
A lei Le Meur - oficialmente lei nº 2024‑1039 e frequentemente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb” - muda esse quadro. A administração tributária francesa já confirmou o calendário: as novas regras valem para rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025 e vão impactar as declarações entregues na primavera de 2026.
"A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de imóveis de temporada vão perceber que a era de tributação ultraleve acabou."
A intenção política é explícita: diminuir a vantagem financeira dos aluguéis de curta duração em áreas muito procuradas, onde moradores têm dificuldade para encontrar moradia, e estimular que mais imóveis voltem ao mercado de locação anual.
O que exatamente some em 2026?
A reforma não elimina o micro‑BIC por completo, mas retira justamente os pontos mais atrativos para muitos anfitriões ocasionais.
O regime antigo: uma margem generosa
Até os rendimentos de 2024, locações turísticas mobiliadas não classificadas se apoiavam em três pilares principais:
- Teto anual de receita para o micro‑BIC: €77,700
- Taxa de abatimento fixo sobre a receita bruta: 50%
- Base tributável: apenas os 50% restantes, sujeitos ao imposto de renda e às contribuições sociais
Para quem recebia €20,000 ao ano com um gîte no interior, o fisco considerava somente €10,000. O restante era aceito como despesas presumidas: sem perguntas, sem comprovação e sem necessidade de notas.
O novo regime: tetos divididos por cinco
A partir dos rendimentos de 2025, as locações de temporada não classificadas sofrem dois cortes ao mesmo tempo:
| Regra | Até os rendimentos de 2024 | A partir dos rendimentos de 2025 |
|---|---|---|
| Teto do micro‑BIC (locações turísticas não classificadas) | €77,700 | €15,000 |
| Taxa de abatimento fixo | 50% | 30% |
Em outras palavras, mais proprietários deixarão de se enquadrar no micro‑BIC e, mesmo entre os que permanecerem, uma parcela maior do aluguel passará a ser tributada.
"Um proprietário que recebe €20,000 por ano pode ver sua base tributável saltar de €10,000 para €14,000, um aumento forte em apenas um ano."
A medida aproxima o tratamento das locações de curta duração não classificadas do que historicamente já acontecia com imóveis não mobiliados no regime micro‑foncier, tradicionalmente menos favorável. O objetivo do Estado não é disfarçado: fazer com que o aluguel sazonal pareça menos uma arbitragem fiscal fácil e mais uma atividade de locação “normal”.
Quem fica poupado pela reforma?
Os efeitos não são iguais para todos os proprietários. A diferença decisiva está entre o aluguel de curta duração para turistas e a locação que serve como residência principal do inquilino.
- Locações mobiliadas usadas como residência principal do locatário mantêm as regras atuais do micro‑BIC: teto de €77,700 e abatimento de 50%.
- O endurecimento mira claramente estadias curtas reservadas por plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes quando o imóvel não é oficialmente classificado como “meublé de tourisme”.
Esse detalhe é importante para quem combina estratégias em mais de um imóvel. Um contrato mobiliado de longo prazo segue em terreno mais amigável, enquanto o estúdio turístico de fim de semana é o que sofre o impacto.
Migrar para o regime real do LMNP: um novo padrão para anfitriões mais ativos
Para proprietários na categoria de locação mobiliada não profissional (LMNP), o consenso entre contadores é amplo: para a maioria de quem fatura mais de €15,000 por ano com curta duração, o regime real tende a virar a escolha “padrão”.
Como funciona o regime real
Diferentemente do abatimento fixo, o regime real exige escrituração completa. Em compensação, permite deduzir custos efetivos, como:
- Juros do financiamento
- Imposto sobre a propriedade e taxas locais
- Honorários de agência e custos de gestão
- Reparos, manutenção e algumas obras de melhoria
- Seguro, contas de serviços (água/luz/gás) e internet
Além disso, o proprietário pode depreciar o imóvel e o mobiliário ao longo do tempo. Essa “amortisation” é uma despesa contábil que não representa saída de caixa no momento, mas reduz o lucro tributável a cada ano.
"Com amortisation, muitos proprietários em LMNP conseguem, legalmente, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável por vários anos, mesmo com uma boa receita de aluguel."
O ponto negativo é burocrático: aderir ao regime real quase sempre implica contratar um contador, entender regras básicas de atividade empresarial e tratar a locação como um pequeno negócio - e não como renda complementar sem esforço.
Obter a classificação de aluguel turístico: um possível caminho alternativo
Outra saída que vem ganhando atenção é buscar a classificação oficial de “meublé de tourisme”. Quando o imóvel atende a critérios de conforto e equipamentos e passa por inspeção de um organismo autorizado, o tratamento fiscal pode permanecer mais favorável do que o aplicado a locações não classificadas.
Para hospedagens turísticas classificadas, o micro‑BIC segue mais próximo do modelo anterior, com abatimento maior e um teto de receita mais generoso. Ainda assim, o proprietário precisa investir para cumprir os padrões, respeitar regras locais e continuar avaliando a rentabilidade depois de “travado” o benefício inicial.
Além disso, prefeituras em regiões turísticas muito disputadas estão endurecendo regras urbanísticas e classificando certas áreas como “tense”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação não protege o proprietário desses instrumentos de planejamento urbano.
Cenários práticos: o que muda em uma conta de imposto típica?
Um anfitrião de €20,000 por ano antes e depois da reforma
Considere o caso de um proprietário de um apartamento litorâneo não classificado que fatura €20,000 em aluguéis brutos anuais:
- Até os rendimentos de 2024 (micro‑BIC 50%): base tributável = €10,000.
- A partir dos rendimentos de 2025 (micro‑BIC 30%): base tributável = €14,000, se ele permanecer no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de €15,000.
- Acima de €15,000: ele deverá - ou, muito provavelmente, escolherá - migrar para o regime real, no qual o lucro tributável dependerá das despesas efetivas e da amortisation.
Para um proprietário em uma faixa de renda intermediária, esses €4,000 adicionais na base tributável podem se converter com facilidade em várias centenas de euros a mais por ano em imposto e contribuições sociais.
Quando o regime real “vence” no papel
Agora imagine um proprietário com custos elevados: financiamento recente, juros altos, reformas relevantes e mobília cara. No micro‑BIC, esses gastos são desconsiderados e substituídos pelo abatimento fixo. Já no regime real, eles entram integralmente no cálculo.
Nos primeiros anos de uma compra alavancada, a soma de juros e amortisation pode reduzir o lucro tributável a zero - ou muito perto disso. Para esse perfil, o fim do micro‑BIC antigo é menos dramático, porque a migração ao regime real pode resultar, inclusive, em uma conta menor do que a antiga regra dos 50%.
Noções essenciais que vale entender
Dois conceitos técnicos estão no centro da mudança de 2026.
Micro‑BIC é um sistema simplificado para receitas de pequenas atividades e de locação. Em vez de acompanhar cada comprovante, o Estado presume que uma porcentagem fixa do faturamento corresponde a custos. É prático, mas fica bem menos interessante quando a porcentagem presumida cai de 50% para 30%.
Amortisation no regime real do LMNP é o caminho oposto. O proprietário dilui o custo do imóvel e do mobiliário por muitos anos, deduzindo uma parcela anual como se o ativo se desgastasse aos poucos. Essa despesa contábil costuma ser o principal motivo para anfitriões experientes abandonarem o micro‑BIC, sobretudo com as novas regras mais restritivas.
Para quem administra vários imóveis, combinar regimes pode ser uma estratégia: um apartamento mobiliado de longo prazo pode permanecer no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb no centro, com alto faturamento, pode migrar ao regime real para aproveitar plenamente a amortisation e os custos mais pesados.
Essas decisões raramente são óbvias sem simulações. Com a lei Le Meur redesenhando os retornos a partir de 2026, muitos proprietários vão perceber que o antigo arranjo tributário “configurar e esquecer” para curta duração agora exige revisão cuidadosa, teste de cenários e, em muitos casos, uma mudança completa de estratégia.
Comentários
Ainda não há comentários. Seja o primeiro!
Deixar um comentário